Nieruchomości komercyjne będą potrzebować coraz więcej energii

Lokalizacja i standard wykończenia przestały być jedynymi czynnikami decydującymi o konkurencyjności nieruchomości komercyjnych. Coraz większe znaczenie mają jakość zarządzania, profesjonalizacja procesów oraz umiejętność współpracy z wyspecjalizowanymi partnerami. O tym, dlaczego nowoczesna energetyka staje się jednym z elementów budowania wartości nieruchomości, opowiada Piotr Ostaszewski, Prezes Zarządu Ekovoltis Sp. z o.o.

 

Jeszcze niedawno o wartości nieruchomości komercyjnej decydowały przede wszystkim lokalizacja, standard budynku i wysokość czynszu. Czy dzisiaj to już za mało? Co w największym stopniu wpływa na konkurencyjność nowoczesnych obiektów komercyjnych?

Oczywiście lokalizacja nadal pozostaje jednym z najważniejszych czynników wpływających na wartość nieruchomości komercyjnej i trudno sobie wyobrazić, żeby kiedykolwiek przestała mieć znaczenie. Podobnie jest ze standardem budynku czy jakością wykonania. Mam jednak wrażenie, że dzisiaj są to już warunki konieczne, ale niewystarczające.

Coraz większego znaczenia nabiera jakość zarządzania całym obiektem. Właściciel nieruchomości nie oferuje już jedynie powierzchni do wynajęcia. Oferuje środowisko prowadzenia biznesu. Przedsiębiorca wynajmujący lokal oczekuje, że budynek będzie sprawnie funkcjonował, procesy administracyjne będą proste, infrastruktura niezawodna, a właściciel będzie partnerem, który rozumie realne potrzeby jego biznesu. Dobrym przykładem jest właśnie energia elektryczna. W wielu branżach, stała się jednym z najważniejszych kosztów prowadzenia działalności. Dotyczy to nie tylko zakładów przemysłowych. Restauracje, piekarnie, chłodnie, centra logistyczne, sklepy spożywcze czy galerie handlowe należą dziś do przedsiębiorstw, dla których sposób zarządzania energią ma realny wpływ na rentowność biznesu.

To oznacza, że właściciel nieruchomości zaczyna być oceniany również przez pryzmat jakości zarządzania tym obszarem. Można też powiedzieć, że rynek nieruchomości dojrzewa, a właściciele coraz częściej dochodzą do wniosku, że nie muszą samodzielnie wykonywać wszystkich zadań związanych z funkcjonowaniem obiektów. Z takiego sposobu myślenia wyrasta model OSDN. Jego istotą jest przekazanie zarządzania infrastrukturą energetyczną wyspecjalizowanemu operatorowi, który przejmuje obowiązki związane z prowadzeniem działalności dystrybucyjnej. Dzięki temu właściciel nieruchomości może skoncentrować się na rozwijaniu swojego podstawowego biznesu, a jednocześnie zyskuje partnera odpowiedzialnego za jeden z najbardziej wymagających obszarów funkcjonowania nowoczesnego obiektu komercyjnego.

No właśnie. Dlaczego powstał OSDN? Spróbujmy usystematyzować ten temat.

OSDN powstał dlatego, że zmieniły się potrzeby właścicieli dużych nieruchomości komercyjnych. Energetyka to obszar regulowany, wymagający specjalistycznej wiedzy, odpowiednich procedur, bieżącego nadzoru technicznego i znajomości przepisów. Trudno oczekiwać, aby właściciel galerii handlowej czy parku przemysłowego budował we własnej organizacji wszystkie kompetencje potrzebne do prowadzenia tak wyspecjalizowanej działalności. A współczesny rynek wymaga, aby energetykę traktować w sposób bardzo profesjonalny.

Istotą OSDN nie jest wyłącznie przejęcie określonych obowiązków technicznych. Znacznie ważniejsze jest uporządkowanie podziału ról pomiędzy właścicielem nieruchomości a partnerem energetycznym. Każda ze stron robi to, na czym zna się najlepiej. Właściciel koncentruje się na zarządzaniu nieruchomością i budowaniu jej wartości. Ekovoltis odpowiada za profesjonalne zarządzanie infrastrukturą energetyczną oraz całą działalnością związaną z jej funkcjonowaniem.

To rozwiązanie jest korzystne również dlatego, że pozwala spojrzeć na energetykę w sposób bardziej strategiczny. Jeżeli właściciel nieruchomości jest zmuszony do prowadzenia działalności energetycznej, bardzo często koncentruje się na bieżących obowiązkach. Tymczasem wyspecjalizowany operator patrzy znacznie szerzej. Analizuje rozwój technologii, zmiany regulacyjne, nowe modele zarządzania energią i możliwości dalszej optymalizacji całego systemu. OSDN nie jest więc tylko rozwiązaniem energetycznym. Jest rozwiązaniem organizacyjnym i biznesowym.

Co w praktyce zmienia się dla właściciela nieruchomości po wdrożeniu modelu OSDN? Jakie obowiązki przejmuje Ekovoltis i dlaczego dla właściciela może to być korzystniejsze niż samodzielne zarządzanie infrastrukturą energetyczną?

Najważniejsza zmiana polega na tym, że właściciel nieruchomości przestaje pełnić funkcję, która nigdy nie była jego podstawowym biznesem. To bardzo istotne, ponieważ z zewnątrz infrastruktura energetyczna wydaje się po prostu jednym z elementów budynku. W rzeczywistości za jej funkcjonowaniem stoi wiele procesów organizacyjnych, technicznych i regulacyjnych, które wymagają czasu, kompetencji i odpowiedzialności.

Model OSDN pozwala ten problem rozwiązać. Ekovoltis przejmuje prowadzenie działalności dystrybucyjnej wraz z całą odpowiedzialnością organizacyjną i operacyjną, która się z tym wiąże.

To jednak dopiero pierwsza korzyść. Drugą jest zmiana ekonomiki całego przedsięwzięcia. Zamiast ponosić koszty związane z utrzymaniem i obsługą własnej sieci energetycznej, właściciel oddaje ją w dzierżawę firmie Ekovoltis i otrzymuje z tego tytułu czynsz. Właściciel nieruchomości w prosty sposób zamienia koszt na przychód.

Nie mniej istotna jest kwestia ryzyka. Zdarza się, że najemca nie zapłaci jeszcze swojej faktury, natomiast należności wobec operatora systemu elektroenergetycznego trzeba uregulować w terminie. To oznacza zamrożenie kapitału, ryzyko opóźnień płatniczych i konieczność prowadzenia działań windykacyjnych. Po wdrożeniu modelu OSDN odpowiedzialność za te procesy przejmuje wyspecjalizowany operator.

Ponadto, współpraca z Ekovoltis nie kończy się na przejęciu obowiązków związanych z dystrybucją energii. To początek długoterminowego partnerstwa. Jeżeli właściciel w przyszłości będzie chciał inwestować w swoją nieruchomość, wdrażać odnawialne źródła energii, magazyny energii czy kolejne rozwiązania zwiększające efektywność energetyczną, nie będzie musiał za każdym razem szukać nowych wykonawców i budować nowych kompetencji. Będzie współpracował z partnerem, który zna obiekt, zna jego infrastrukturę i od początku odpowiada za cały obszar energetyczny.

W najbliższych latach właściciele nieruchomości będą wdrażali kolejne rozwiązania, magazyny energii, instalacje OZE, systemy zarządzania budynkiem czy sztuczną inteligencję. Czy OSDN może stać się platformą integrującą te wszystkie elementy?

Właśnie w tym obszarze najłatwiej dostrzec długoterminowy sens modelu OSDN. Dzisiaj rozmawiamy przede wszystkim o dystrybucji energii, ale za kilka czy kilkanaście lat właściciele nieruchomości komercyjnych będą zarządzali znacznie bardziej złożonym środowiskiem energetycznym niż obecnie. Złożoność technologii będzie rosła. Zmienią się również wymagania regulacyjne i oczekiwania samych najemców. Właściciele nieruchomości będą musieli podejmować coraz więcej decyzji dotyczących energetyki, choć energetyka nadal nie będzie ich podstawowym biznesem.

I właśnie dlatego uważam, że największą wartością OSDN jest stworzenie trwałego modelu zarządzania tym obszarem. Każda z nowych technologii będzie miała swoje uzasadnienie biznesowe, ale żadna nie będzie funkcjonowała w oderwaniu od pozostałych. Ktoś będzie musiał patrzeć na ten system całościowo. Nie tylko przez pryzmat pojedynczych inwestycji, ale z perspektywy rozwoju całej nieruchomości.

Jak Pana zdaniem będzie wyglądała nieruchomość komercyjna klasy premium za dwadzieścia lat? Co będzie odróżniało obiekty, które utrzymają swoją wartość i atrakcyjność, od tych, które pozostaną przy tradycyjnym modelu zarządzania?

Najbardziej wartościowe będą te obiekty, które będą umiały najlepiej wykorzystać dostępne technologie do wspierania działalności swoich najemców. To bardzo istotna różnica. Łatwo jest kupić nowoczesne urządzenia. Znacznie trudniej stworzyć organizację, która będzie potrafiła przez wiele lat rozwijać nieruchomość, dostosowywać ją do zmieniających się potrzeb rynku i konsekwentnie zwiększać jej wartość.

Nieruchomości klasy premium muszą i będą musiały być zarządzane w sposób maksymalnie profesjonalny. To oznacza również zmianę sposobu organizacji poszczególnych procesów. Coraz więcej wyspecjalizowanych obszarów będzie rozwijanych we współpracy z partnerami posiadającymi odpowiednie kompetencje. Nie dlatego, że właściciel nie potrafi ich realizować samodzielnie, ale dlatego, że nie ma ekonomicznego uzasadnienia dla budowania we własnej organizacji eksperckiej wiedzy w każdej dziedzinie.

Energetyka będzie coraz bardziej złożona, coraz bardziej regulowana i coraz bardziej związana z nowoczesnymi technologiami. W przypadku energetyki, właściciel nieruchomości nie będzie oceniał partnera wyłącznie przez pryzmat bieżących kosztów. Znacznie ważniejsze stanie się pytanie, czy potrafi on zapewnić stabilność, rozwijać infrastrukturę, proponować kolejne rozwiązania i przygotowywać nieruchomość na zmieniające się wymagania rynku.

W tym kierunku będzie ewoluowała również rola firm takich jak Ekovoltis. Nie będą wyłącznie sprzedawcami energii, nie będą też wyłącznie operatorami odpowiedzialnymi za określony fragment infrastruktury. Będą partnerami wspierającymi właścicieli nieruchomości w długoterminowym zarządzaniu jednym z najbardziej wymagających obszarów funkcjonowania nowoczesnych obiektów. Będą pomagać obiektom komercyjnym dostosować się do regulacji, doradzać we wdrażaniu kolejnych technologii, dbając jednocześnie o zapewnienie odbiorcom końcowym (najemcom) możliwie niskich cen energii. Dzięki temu ich rola będzie coraz ważniejsza nawet wtedy, gdy rynek stanie się jeszcze bardziej konkurencyjny.